主编论市:2019年重庆房地产市场总结

一、城市概述

重庆是中西部唯一直辖市,国家中心城市,长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心,西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地。

重庆地处中国内陆西南部,总面积8.24万平方千米,辖38个区(县、自治县);2018年,重庆常住人口3101.79万,地区生产总值20363.19亿元。此外,重庆是中国西南地区融贯东西,汇通南北的综合交通枢纽。其江北机场居中国内陆“十大”空港之一,果园港为国内规模最大河铁公水联运港区。

二、行业现状

2019年,重庆主城商品房成交规模下降,房价稳中有升。上半年成交热度持续,下半年市场明显降温,供求维稳,分化加剧,四季度以来开发商加快推盘节奏,加大折扣力度,持续抢收业绩。

在此情况下,2019年重庆头部企业业绩依然增长,但增速明显放缓,市场进一步洗牌,出现“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的状况,年底各类企业加快收并购、出让股权、出让土地&项目及“去地产化”的动作,市场集中度进一步提升。

从房企表现来看,融创、龙湖、金科三大巨头持续领跑市场,企业业绩集中度进一步扩大,TOP30销售规模占重庆市场份额达84.20%,同比增加4.78%,超100亿级房企数量仅7家,同比数量下降5家,竞争格局波动。

三、政策环境

在“房住不炒”的核心理念之下,2019年上半年重庆楼市供需基本平稳,市场稳定,下半年重庆楼市进入下行通道,楼盘去化率速度放缓。

今年,重庆楼市整体政策环境相对宽松,依然没有限购、限贷等政策的出现,唯一在执行的是房产税政策。在落户政策上,也继续实施“零门槛”人才落户政策,并提供“人才贷”及相关金融服务。

四、土地市场

从整体上来看,今年重庆的土拍市场分为上半年和下半年两个阶段,表现明显不同。上半年,经历3月、5月、6月三波成交高峰。其中3月份重庆土地市场成交面积,从2月份的477.68亩,猛增到2302.93亩。4月份短暂的平静过后,5月土地市场成交面积攀升到2696.26亩,6月再次刷新到2856.67亩的高峰。

下半年重庆土地市场出现明显降温,7月土地市场成交面积一下降到215.3亩,8月、9月、10月三个月最高也只有681.83亩成交,直到11月才回升到1596.38亩。

从价格来看,2019年重庆住宅用地成交楼面价为5956元/平米,相比2018年上涨14.1%。随着核心区土地资源越发稀缺,城市供地外拓加速整体形成“北上、南拓、西进”的格局。

五、房企布局

从2019年主城土地成交可看出,1.5环为成交房企不均的主战场,整体成交向北倾斜,蔡家,中央公园等板块成成交主力;位于外环的新兴板块水土亦成为房企抢占高地;同时西区持续放量,特别是西永、大学城板块,亦成为成交高热区域。

随着核心区土地资源越发稀缺,加之城市各项资源分布趋于均衡化,道路、轨道交通日益完善,城市供地外拓加速,房企土地成交高热板块多分布在1.5环,整体形成“北上、南拓、西进”的格局。

城市年度市场解读

一、政策宏观面

据研究机构统计数据显示,2019年全国楼市调控次数高达620次,再一次刷新了历史记录。在“房住不炒”大背景下,一城一策,分类调控、精准施策持续发力,“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。

二、本地新政

1月,重庆房产税起征点上调至17630元/�O

3月,2019年重庆市计划供应住宅用地3.4万亩

4月,重庆住建部下发《关于梳理别墅项目建设情况的通知》,暂停办理别墅项目预售许可证及报送统计数据

5月,重庆严禁民办学校招生与楼盘建设销售挂钩

5月,重庆实施人才落户“宽门槛”政策,并提供“人才贷”及相关金融服务

6月,重庆明确规定住房公积金缴存基数上、下限

9月,《广阳岛片区总体规划》首次亮相,划定范围约168平方米公里,布局5条轨道线

10月,《“两江四岸”治理提升统筹规划》亮相,详细介绍了“两江四岸”治理提升的目标和26条规划指引

11月,南岸区教委发布通告,2020年9月1日后购买非一手房和迁入户口的适龄儿童入读南岸区学位紧张学校,监护人及适龄儿童需落户三年以上

12月,新修订的《重庆市物业管理条例》通过,对物业费、停车位、小区民宿等做了明确规定,2020年5月1日起施行

12月,《重庆市城市园林绿化条例》通过,要求新建小区绿地率不得低于30%,2020年3月1日起施行

三、年度土地供应

截至12月31日,2019年重庆主城区土地市场供应124宗地,供应面积1437.05万方,与2018年相比下降12.92%。其中,纯居住用地供应87宗,商住综合用地37宗。

四、年度土地成交

截至12月31日,重庆主城区土地市场成交110宗地,成交面积1235.31万方,与2018年相比下降17.46%;成交843.10亿元,同比上涨6.91%。其中,挂牌27宗,拍卖83宗,流拍14宗。

从成交均价来看,2019年重庆主城区土地市场成交楼面均价为6825元/�O,与2018年相比增加1557元/�O。数据显示,10月份成交楼面均价最高,达到8379元/�O。今年,重庆主城区共有14宗地成交楼面价破万。其中,荣安斩获的滩子口地块,成交楼面价全年最高,达到13549元/�O,成为重庆新“地王”。

从成交区域来看,北区成交量最高,达到61宗;西区成交量位居第二,全年成交31宗地;南区仅成交18宗地。其中,渝北区成交量最高,全年成交32宗地,北碚区排名第二,全年成交27宗地,沙坪坝区全年成交19宗地,则位居第三。

此外,今年有26宗地块为联合体拿下,同比涨幅62.5%。

五、年度住宅供应

2019年重庆住宅供应量为220076套,供应面积2479.57万方,同比2018年下降19.69%。

具体来看,受春节假期影响,2月份月度供应量全年最低,仅为4346套。年底房企冲量,供应力度加大,11月份月度供应量达到全年峰值,为27426套。

六、年度住宅成交

2019年重庆主城区住宅成交量为201468套,成交面积为2267.11万方,同比2018年下降15.71%。

上半年信贷宽松,购房热情高涨,住宅成交量远高于下半年。

七、年度住宅存量

库存方面,据克而瑞数据显示,目前重庆商品住宅库存量为840万方,去化周期为5个月。与年初918万方有所下降。

八、区域成交表现

从各区域成交量来看,渝北区仍然是成交主力,全年成交4.86万套。巴南区紧随其后,全年成交4.52万套。沙坪坝区排名第三,全年成交3.14万套。

九、成交结构表现

以面积划分,2019主力成交面积段仍以80-100�O户型为主,全年成交7.03万套。100-120�O户型排名第二,全年成交4.8万套。120-150�O的户型则位居第三,全年成交4.63万套。充分说明,目前重庆房地产市场仍以满足刚需、刚改为主,中小户型产品仍占据市场主力。

十、成交项目排行

2019年,重庆热销项目前十依次为:重庆融创文旅城、重庆富力城、欧麓花园城、重庆天地、约克郡、龙湖春江天境、龙湖九里晴川、世茂璀璨天城、金融街融景城、金科集美嘉悦。

今年TOP10及以上项目门槛略有上涨,强者恒强。在TOP10的项目中,各项目之间差距逐渐缩短,项目间的竞争明显加剧,争相卡位。

十一、成交房企排行

2019年,重庆房地产销售业绩top30企业合计销售3060.5亿元,

从大重庆(主城+区县)成交来看,金科凭借销售金额501.49亿元,荣登榜首;融创位居第二,全年销售金额为317.10亿元。龙湖则以283.70亿元排名第三。可见,前三名的房企全年销售金额均超过200亿元。

2019年整体市场热度下降,大部分房企业绩出现不同程度的下降,但仍有一些房企业绩不退反增。其中,区县项目的成交对各房企的业绩上涨起到了不小的支撑作用。在这些房企中,既包括中骏、新城这种持续深耕区县市场的房企,也包括融创、龙湖首入区县就一炮打响的TOP房企。

十二、商业、公寓及办公

据克而瑞数据显示,2019年重庆商业市场供应131.05万方,成交154.04万方,成交19108套,成交金额210.76亿元,成交均价13682元/�O。从板块来看,西永板块全年商业成交1091套,排名第一。大学城板块全年成交981套,排名第二。龙洲湾位居第三,全年成交957套。

公寓及办公方面,2019年供应170.73万方,成交173.21万方,成交28208套,成交金额177.61亿元,成交均价10254元/�O。从板块来看,西永板块全年成交4658套,排名第一;大学城板块凭借全年成交3465套,位居第二;蔡家板块排名第三,全年成交1360套。

十三、年度房价走势分析

2019年重庆商品房成交建面均价为11935元/平方米,同比上涨4.3%。全年房价增长幅度保持在5%,处于合理水平。此外,今年重庆改善型住房占比增大,小幅度拉高平均水平。下半年,开发商加大促销力度,促使单盘成交价的降低。

值得一提的是,重庆房价南北西区差异化较大,其中渝中区房价最高,达到18912元/平方米。其次为江北区、渝北区和南岸区。重庆针对北区部分区域板块楼盘施行限价措施,有效控制房价的大幅度增长。

十四、热点板块分析

从板块来看,西永板块全年成交稳居第一,高达1.78万套。李家沱板块位居第二,全年成交1.42万套。蔡家板块凭借全年成交1.36万套,排名第三。在北区开发和置业热度持续的同时,重庆向西、向南的发展势头明显,吸引了大量购房者在西永、李家沱等新兴板块购房。

十五、未来展望

展望2020年,重庆楼市整体基调依然是“稳”。楼市大概率将保持横盘一段时间,房价波动小。明年房企分化必定进一步加剧,产品力成为竞争关键砝码。今年高地价项目销售遇冷,让2020年土地市场也难言乐观,房企拿地愈发谨慎。

十六、市场预期

2020年,重庆房地产市场分化持续,在激烈的市场竞争中,房企会不断积极求变,进行战略调整,从单一追求企业业绩规模,转为多元化均衡发展,提升企业综合实力。

2020年,重庆二环项目集中面市,多分布在热点板块。明年面市的项目中,大多沿二环分布,其中中央公园、蔡家和西永等板块项目集中入市,市场竞争将进一步加大。

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文章来源:乐居买房

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